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陳九霖:三大韁繩或勒住我國房地產這個“脫韁的野馬”

2019-10-08 13:39:53  來源:浙江經濟網  有評論

10月8日,新的房貸利率橫空出世,即央行個人住房貸款利率調整新規10月8日起施行。從此,中國的房貸利率將徹底地從“政策利率上浮”,轉向“5年期加點”的模式,這意味著我國樓市利率與實體經濟利率完全脫鉤。至止,我國樓市的最大懸念也即將落幕,即我國房地產這只脫韁野馬即將懸崖勒馬,很有可能回歸正軌。

就在今年9月份,貸款市場報價利率(LPR)公布。我們可以發現,9月份一年期的貸款市場報價利率為4.2%,較上月降低5個基點;5年期以上則為4.85%,與上月保持一致。由于一年期貸款市場報價利率是實體經濟貸款的參考利率,而5年期以上的貸款利率則主要為房貸參考利率,因此,以上數據展示出了我國對于樓市定向加息、對于實體經濟定向降息的運作與趨勢。這一做法,不但可以擺脫房地產對于中國貨幣政策的掣肘作用,而且,也可以抵消一些城市首套房貸依然在打折的做法,使得它們與全國各地的房貸利率不會有太多偏差。這種新模式最有效的一點就是,由于實體經濟和樓市利率是“雙軌制”利率模式,所以,即使未來實施貨幣寬松,房貸利率依然可能維持高位,從而改變提前那種事與愿違的窘境:每次實施貨幣寬松和降準降息政策后,大量資金流入樓市,而實體經濟依然資金匱乏。

長期以來,我國房地產行業“放蕩不羈”。盡管每年各地出臺數百項新規,也一再調整政策,依然控制不住房價,樓市一再擠壓實體經濟的資金。真可謂一匹“脫韁的野馬”。上述LPR這個貸款新模式,可以理解和看成是我國勒住房地產野馬的第一條韁繩。

勒住我國房地產野馬的第二條韁繩就是,“房屋網簽備案全國聯網”措施已經正式啟動,這涉及全國150多個城市。此前,中國已經實現房貸全國聯網,不動產統一登記,住房信息全國聯網。這一次的網簽備案全國聯網,可謂做到了房屋透明化的最后一環。該系統實施后,我國的住房交易將全部進入全國的監控體系之中。屆時,監管部門將會有效地掌握每一個城市的房屋成交的信息,而每一個購房者在不同城市之間的投資房產信息也將會一目了然。這將使得房產者的持有情況,變得完全透明化;也為將來房地產稅的開征掃除技術障礙而鋪平了道路。這對于未來的住房購房者來說,無疑是一個天大的好消息,而對于未來的炒房客的圍堵,也將不會存在太多的困難——我國的炒房客或將迎來最后的收割期。

勒住我國房地產野馬的第三條韁繩是,2019年8月26日十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過的《關于修改土地管理法、城市房地產管理法的決定》。本決定自2020年1月1日起施行。首先,新土地管理法的通過,標志著集體土地獲得了直接入市的資格,原來實施國有土地統一供應的格局被徹底改變。當然,這次批準入市的土地為農村集體經營性用地,并不包括影響面最大的住宅用地,本次的土地只能用于工業和商業用途。即使如此,這也會增加工業和商業用地的土地供應量,在增加供給的同時也減少了工業和商業用地的土地成本,以及有效地降低廠房、商鋪的租金。其次,在宅基地的新規中,對于那些不得以而退出宅基地的農民朋友們,放寬了他們進城落戶的條件,為“推動1億人口進城落戶”掃清了障礙,也騰出了一些可供開發的宅基地。

不難看出,三大措施的陸續出臺,都是著眼于房地產的未來。新的房貸利率,為樓市的定向調控設計出了可行的利率空間;房屋備案網簽互聯網系統,將房產暴露在公眾監控體系下,使得樓市更加透明,從而也讓投機炒房的空間變得狹小,也為以后開征房地產稅鋪平了技術道路;集體土地入市與宅基地的新規實施,為我國各大城市提供更多的土地供應來源。

從歷史上看,20世紀,是世界經濟快速發展的100年,其中,房地產業的興盛,是刺激經濟增長的重要動力和因素。然而,一些國家和地區也曾因為出現房地產泡沫而導致經濟下坡乃至衰退。最驚心動魄的三次房地產泡沫是:1926年發生在美國,間接地引發了上世紀30年代全球經濟危機;1991年發生在日本,成為長達18年經濟不景氣的重要原因之一;1997年發生在泰國等東南亞國家和我國的香港,以致形成亞洲金融危機。我們非常慶幸的是,我們認識到了房地產對于經濟發展的正面意義,也意識到了房地產對于經濟和社會的負面影響。更為重要的是,經過長期的探索,我們找到了房地產刺激經濟和控制房地產破壞經濟的良方,那就是上述“三大房地產新政”,可以說,我們為勒住房地產這匹脫韁的野馬找到了適合的韁繩。

(本文作者介紹:清華大學法學博士,北京約瑟投資有限公司董事長,曾擔任兩個世界500強企業副總。)

來源:新浪財經

責任編輯:李毅


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標簽: 房地產 LPR 房價
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